Пресс-центр

За чей счет будут ремонтировать старые дома? Кто придет на смену ЖЭКам? 

На эти и другие вопросы в пятницу 17 июня с 10.30 до 11.30 ответили директор Департамента систем жизнеобеспечения и жилищной политики Министерства регионального развития, строительства и ЖКХ Украины Корчак Дмитрий Владимирович, а так же и.о. директора гражданского объединения "Киевский центр содействия развитию ОСМД" Игорь Морозов

Стенограмма онлайн-конференции

- Я читал, что по закону, государство должно перед тем, как создавать ОСМД, провести капитальный ремонт зданий. Почему этого не происходит?

Игорь Морозов: Действительно, в законе об ОСМД была фраза о том, что предыдущий владелец (балансодержатель) должен принять участие в совершении первого, после передачи дома к ОСМД, капитального ремонта. Но эта норма закона столкнулась с фундаментальной преградой в том, что ЖЭКи, у которых дом находился на балансе, не были собственниками этих домов. И поэтому они всякими способами способствовали и будут способствовать тому, чтобы не делать никаких ремонтов.

В любом случае задача уже созданного ОСМД будет заключаться в том, чтобы добиваться любого посильного участия предыдущего балансодержателя (ЖЭК, ЖЭУ, ОМС) в участии в ремонте дома. Это, в первую очередь, касается тех домов, которые имеют возраст 30-40 лет. К сожалению, есть и такие дома, которым по 50, 60, 70 лет. Там вообще с ремонтами ужасная ситуация.

Вообще, по моему мнению, создание ОСМД – это достаточно эффективная вещь в достаточно молодых зданиях до 20 лет, где нормальные трубы и электросети. В старых домах стоимость ремонта будет очень существенной.

 - Т.е. если, у нас старый дом, то создавать ОСМД нет смысла?

Дмитрий Корчак:На сегодняшний день на государственном уровне разработаны программы привлечения кредитных средств от государственных банков для, как минимум, финансирования программ повышения энергоэффективности зданий. Также уже осуществляется возмещение средств по этим программам. С этой информацией Вы можете ознакомиться на сайте Минрегиона и на сайтах государственных банков, таких как Ощадбанк, Укргазбанк и Укрэксимбанк. Эти программы, которые уже работают на местном уровне, выполняются при непосредственном участии органов местного самоуправления. Создавать объединения в качестве юрлица или, как минимум, организовываться жителям одного дома необходимо для того, чтобы полностью, в рамках законодательства, реализовывать те права совладельцев по управлению общим имуществом, которые на сегодняшний день гарантированы законодательством и, в частности, Законом Украины "Про особенности реализации права собственности в многоквартирном доме".

 - Куда обращаться, чтобы получить кредит на ремонт здания?

Игорь Морозов: Информация о действующих кредитных программах в городе Киеве размещена на сайте городской администрации в разделе Департамента жилищно-коммунальной инфраструктуры. По другим регионам – необходимо связывайться с непосредственными органами власти на местах и задавать уже им вопрос о том, каким образом, на что именно и на каких условиях ваш дом может получить кредит. Они обязаны предоставить вам всю информацию. Это первый вариант. Второй вариант – вы непосредственно обращаетесь в уже озвученные выше государственные банки (Ощадбанк, Укргазбанк и Укрэксимбанк), через которые уже реализуются эти программы, которые могут стать палочкой-выручалочкой для ОСМД.

- Что изменил принятый на этой неделе закон про ОСМД и ЖЭКи?

Игорь Морозов:Самое хорошее, на мой взгляд, в этом законе то, что теперь, после 1 июля 2016 года, вновь созданное ОСМД в любой момент может отказаться от того управляющего домом, который был назначен органом местного самоуправления. Согласно законодательству, после 1 июля вы также имеете все возможности непосредственно создавать объединение совладельцев. В то время, пока люди еще не определились, кто именно будет управлять и руководить их домом (или вновь созданное ОСББ, или новый управляющий), предыдущий управляющий продолжит выполнять свои функции по управлению домом. Как только во вновь созданном ОСББ совладельцы примут решение о новом управляющем их дома, они смогут проинформировать об этом ОМС и отказаться от той старой управляющей компанией (ЖЭКом), услуги которой их не удовлетворяют.

 - Если раньше ОСМД нужно было создать до 1 июля этого года, либо перейти на баланс управляющей компании, теперь в определенный срок все равно нужно создать ОСМД?

 - Вы можете продолжать создавать ОСМД. К примеру, после 1 июля Вашему дому (еще без ОСМД) по новым процедурам и на конкурсной основе должны выбрать новую управляющую компанию. Но, если в Вашем доме, допустим, уже в сентябре 2016 года создастся ОСМД или совладельцами будет принято решение о том, чтобы взять дом в свое управление через собрание совладельцев, то эта новая, только-только назначенная 3 месяца назад управляющая компания может быть отстранена от управления Вашим домом, и вы изберете себе новую. Т.е., создавать ОСМД или просто организовываться никогда не поздно.

- Что делать, если управляющая компания будет выставлять нам счета за невыполненные услуги? У коллеги начали приходить счета за охрану, которой по факту нет. Если мы не создали ОСМД, то как вести диалог с управляющей компанией? Как решить, какие услуги в доме нужны, а какие нет?

Игорь Морозов: У каждого совладельца должен быть договор с управляющей компанией на определенный перечень жилищно-коммунальных услуг, которые компания обязана предоставить качественно и в определенные сроки. Если этот договор нарушается, все нарушения должны быть заактированы той стороной, которая имеет претензии, и эта сторона может решать этот вопрос через суд.

 Дмитрий Корчак:Расскажу чуть подробнее об этом. Если у вас есть претензия, и вы хотите обратиться в суд, то вы должны задокументировать это, как сказал мой коллега. То есть, для этого нужно составить соответствующий акт. Для составления этого акта Вы можете пригласить соседей, при этом их должно быть не менее трех лиц. Этот документ имеет произвольную форму, но в интернете есть достаточное количество его образцов. С этим документом уже можно обращаться в суд. Но предварительно у вас должен быть договор между Вами, как собственником помещения, и компанией, которая предоставляет услугу по управлению.

 Будет принято решение о том, чтобы взять дом в свое управление через собрание совладельцев, то эта новая, только-только назначенная 3 месяца назад управляющая компания может быть отстранена от управления Вашим домом, и вы изберете себе новую. Т.е., создавать ОСМД или просто организовываться никогда не поздно.

- Как бороться с должниками после создания ОСМД?

Игорь Морозов: Все претензии соответствующей стороны (ОСМД) должны быть задокументированы и после этого, от лица ОСМД, подается исковое заявление в суд. Сейчас, к сожалению, или к счастью, процедура взыскания долгов упрощена. Есть специальная процедура судебного приказа, но они очень часто сейчас опротестовываются стороной ответчика. Всё сходится к тому, что ОСМД вынуждено подавать иск к тому или другому совладельцу. Часто ошибка ОСМД заключается в том, что иск об уплате за потребленные собственником коммунальные услуги подается без расшифровки этих услуг – за что именно человек не заплатил, какую именно сумму и за какие периоды. Если иск от лица ОСМД будет подан с максимальной детализацией и если дополнительно ОСМД подкрепит этот иск решением общего собрания о том, что именно такой размер взноса на содержание дома и придомовой территории был установлен именно таким-то протоколом на таком-то общем собрании членов ОСМД, то тогда это будет абсолютно выигрышным для ОСМД делом.

Тут еще вопрос времени - насколько быстро суд закончит эту тяжбу, будет ли потом апелляционное производство, что будет делать исполнительная служба. Но реально дело выигрышное. Нужно запастись терпением, нужно иметь квалифицированного юриста, желательно профильного, который может вести эти дела практически "с конвейера", потому что действительно в каждом доме таких людей (неплательщиков) много.

 Дмитрий Корчак: Можно не бороться, а договариваться. Объединение совладельцев – это объединение людей, которые проживают в одном доме, это соседи. Идея объединения совладельцев – это идея договариваться в первую очередь. Если у вас нет договоренности с соседями, то у вас будут проблемы.

Если люди не могут оплачивать, но если они придут и честно расскажут общине своего дома о том, что нет денег, то я вам скажу откровенно, что лично видел, как в доме, приблизительно на 200 квартир, совладельцы приняли решение о том, чтобы оплачивать за такого человека квартплату, а он за это будет убирать придомовую территорию и лестничные клетки. И человек согласился. Поэтому я советую не бороться, а договариваться. 

- А как создать ОСМД, если, допустим, в доме много должников и большая задолженность по коммуналке?

Игорь Морозов: Если есть должники перед ЖЭКом, то ЖЭК должен с ними разбирается. ОСМД начинает жизнь с чистого листа, у него нулевой баланс, нулевые доходы и расходы. Если владелец должен был ЖЭКу согласно договору, вот ЖЭК и будет с ним разбираться. К ОСМД эти долги не переходят.

- Может ли ОСМД отказаться от центрального отопления и установить в каждой квартире индивидуальное отопление?

Дмитрий Корчак:Да, может. Но я бы не рекомендовал. Потому что как показывает практика, сначала, когда люди героически отказываются от центрального отопления, потом они все равно возвращаются к этому процессу обратно. Но может, создав объединение совладельцев и приняв такое решение, вы по закону имеет право отказаться от центрального отопления, тогда полностью ответственность ложится на вас, как на собственников дома.

Игорь Морозов: И ответственность за состояние дома. Бывают случаи, что из-за экономии на счетах за отопление ОСМД "обрезают" батареи в местах общего пользования. Мол, пусть там не отапливается, нам это не нужно, будем отапливать только квартиры по индивидуальным счетчикам. Их (места общего использования) отключать нельзя потому что, например, зимой возникают опасные перепады температур между температурами стен тех квартир, которые выходят на места общего использования, а там "гуляют" минус 10-15 градусов. Соответственно, в этих квартирах появляется сырость, начинает трескаться штукатурка или обваливаться плитка. Потом, после скандалов с собственниками, ОСМД все равно придется восстанавливать "обрезки" и проводить ремонты.

По моему убеждению, сначала для дома нужно провести энергоаудит для того, чтобы определиться с перечнем мероприятий по повышению его энергоэфективности, что, в свою очередь, позволит сэкономить на потреблении тепла. Отключение центрального отопления - это неправильный путь для снижения энергопотребления в доме.

 Идея объединения совладельцев – это идея договариваться в первую очередь. Если у вас нет договоренности с соседями, то у вас будут проблемы.

Если люди не могут оплачивать, но если они придут и честно расскажут общине своего дома о том, что нет денег, то я вам скажу откровенно, что лично видел, как в доме, приблизительно на 200 квартир, совладельцы приняли решение о том, чтобы оплачивать за такого человека квартплату, а он за это будет убирать придомовую территорию и лестничные клетки. И человек согласился. Поэтому я советую не бороться, а договариваться.

- Какие права есть у ОСББ? Можем ли мы, например, огородить свой дом и не пускать на территорию двора посторонних?

Дмитрий Корчак:Можете, только для этого оформите необходимые документы. У нас существует две формы собственности, которые вы можете сегодня оформить – это либо аренда земли, либо выкуп. В законе есть декларативная позиция, что если вы создаете объединение совладельцев, то вы получаете земельный участок в свою собственность.

Но для этого нужно будет сначала подготовить все необходимые документы, переходные положения и разработать необходимые нормы, чтобы этот механизм заработал, а сейчас, к сожалению, такого нет. Поэтому, теоретически, вы можете, объединившись в объединение, проголосовать вопрос о том, что вы хотите взять кусок земли в аренду возле дома. Но вы будете должны выполнить те нормы, которые необходимы, т.е. оформить необходимый пакет документов, подать документы на сессию местных депутатов. Дело в том, что земля в Киеве за исключением земель, которые находятся под посольствами – это земля общины Киева, а представители общины – депутаты.

- Каковы шансы, что все-таки получится взять в аренду землю?

- Все зависит от того, какой кусок территории вы хотите получить. Но не забывайте, вы за это потом должны будете платить.

Если люди не могут оплачивать, но если они придут и честно расскажут общине своего дома о том, что нет денег, то я вам скажу откровенно, что лично видел, как в доме, приблизительно на 200 квартир, совладельцы приняли решение о том, чтобы оплачивать за такого человека квартплату, а он за это будет убирать придомовую территорию и лестничные клетки. И человек согласился. Поэтому я советую не бороться, а договариваться.