Кому заважають "хрущовки": 5 головних питань
Розмови про модернізацію "хрущовок" чи реновацію ми чуємо вже років 10, а чотири роки тому вони навіть набули обрисів перших законодавчих спроб. Наприкінці 2021-го Верховна Рада одержала проєкт Закону про здійснення комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду (в народі – про знесення "хрущовок") №6458. У вересні 2022-го його взяли за основу, а зараз готуються остаточно ухвалити.
Чому проєкти знесення "хрущовок" з'являються практично в кожному уряді, чи справді старі будинки так заважають та чи реально на їх місці побудувати соціальне житло? Ці та інші питання кореспондентка Коротко про обговорила з експертами.
1. Чим заважають "хрущовки"?
- Спроби влади «зайти» в тему "хрущовок" продовжуються не перший рік. Чому ця тема настільки цікавить кожен уряд?
- Нові проєкти знесення "хрущовок" постійно з’являються, бо землі, на якій можна було б будувати, стає все менше, до того ж вона все дорожче, - пояснює голова Спілки споживачів комунальних послуг Олег Попенко. – Тож ми планово підходимо до повної реновації не окремих будинків, а цілих кварталів. Потрібно сказати, що, наприклад, у Києві та Львові є будинки віком 70, 80 і навіть 100 років, які давно вичерпали свій термін експлуатації. Це вже просто небезпечно.
- За даними останнього аудиту, в Україні орієнтовно понад 46 тисяч будинків, що перевищили свій гранично допустимий термін експлуатації, деякі навіть вдвічі і втричі. Окрім того, маємо приблизно 17 тисяч аварійних об’єктів, - зазначила у коментарі Коротко про оглядачка ринку нерухомості Вікторія Берещак. – І треба розуміти, що деякі з них, окрім зношеності інженерних комунікацій чи самих конструкцій, вкрай небезпечні в умовах масованих повітряних атак ворога, бо не мають належної (насправді ніякої) системи укриттів і «складаються», мов карткові будинки, від вітру.
Тобто, каже експертка, проблема комплексна і не нова, з кожним роком вона лише поглиблюється.
Новосели у київській "хрущовці". 1959 рік. Фото: ЦДКФФА України ім. Г. С. Пшеничного
2. Чи дійсно знесення необхідне?
Вікторія Берещак вважає, що це закономірний процес, від якого нікуди не дінешся: ми не можемо ховати голову в пісок ще 10-20-30 років і чекати, поки ці будинки почнуть валитись на очах.
- Водночас, якщо об’єктивно, складно говорити про універсальне рішення для всіх кейсів, - зазначає експертка. - Десь варто йти шляхом модернізації на кшталт заміни інженерних комунікацій, віконних конструкцій, утеплення фасадів, пристосування потреб людей з інвалідністю тощо, а десь – знос неминучий. При цьому залишається питання з погодження рішення власниками майна в такому будинку і забезпечення їх новим житлом з урахуванням справедливого коефіцієнта площі.
Житлові будинки, що потребують реконструкції або знесення, визначатимуть наступним чином. Будинок підлягає реконструкції або знесенню (визначатимуть експерти, які проводитимуть технічний огляд), якщо його труби, опорні конструкції, внутрішньобудинкові системи зношені більше ніж на 60%. За даними авторів законопроєкту, загальна площа застарілого житлового фонду станом на 1 січня 2017 року становила 4,33 млн кв. м.
3. Чи є корупційна проблема?
Існують ризики, що деякі будинки, які підлягатимуть реконструкції та відновленню в привабливих місцях (наприклад, в центральних районах великих міст), комісія може визнавати такими, що не підлягають реконструкції, і ухвалювати рішення про знесення.
Також, додає економіст Владислав Банков, подібні ініціативи виглядають як спосіб "розпиляти" бюджет.
- Ринок влаштований таким чином, що там, де доцільною є реновація, її цілком може провести приватний інвестор, а там, де це економічно не виправдано, подібне не має жодного сенсу, - пояснив експерт свою думку у розмові з Коротко про. - У країні багато житла в більш жалюгідному стані, ніж "хрущовки", за відсутності дефіциту землі під будь-яку забудову. На мій погляд, виглядає як чиста схема із захоплення дорогих ділянок у вигідних локаціях.
На місці знесених старих будинків, зрозуміло, будуватимуть нову багатоповерхівку. Фото: скрін відео/ week.ukrainianwall.com
4. Куди відселятимуть мешканців у разі реконструкції або знесення?
Якщо будинок можна відремонтувати без відселення, мешканців залишатимуть. Але за потреби серйозної реконструкції або знесення люди постануть перед вимогою виїхати.
Мешканцям пропонуватимуть відселення в аналогічне житло за площею та кількістю кімнат. Цей варіант може бути як тимчасовим (на час реконструкції), так і постійним (у разі знесення).
Майже немає сумнівів, що людей із застарілого житлового фонду відселятимуть у квартири в спальних районах. Якщо таке житло не подобається, буде можливість отримати грошову компенсацію за ринковою вартістю житла.
- І все ж таки відкритими залишаються чимало запитань: хто візьметься за реновацію цих мікрорайонів? Як обирати підрядника, щоб обійтися без місцевих «договорняків» і бізнес-зговорів на користь певних груп впливу? - каже Вікторія Берещак. За її словами, в цьому аспекті законодавство в нас ще сире і вимагає доопрацювання щодо антикорупційних запобіжників і чітко прописаних механізмів і процедури: прийняття рішення співвласниками, взаємодія з місцевою владою, добір підрядника, забезпечення новим житлом, фінансування і реалізація проєкту.
Олег Попенко погоджується: законодавство в Україні на сьогодні не якісне, не прописано, як саме має проводитися відбудова старих кварталів, куди переселяти людей тощо. Це складні питання, але рано чи пізно вони будуть вирішені, і на місті "хрущовок" реально будуватимуть нове житло.
5. Яке житло будуватимуть на місці "хрущовок"?
Для вирішення проблеми старого житла пропонуються два варіанти. Якщо будинок підлягає ремонту, його реконструюватимуть, якщо ні - зноситимуть та будуватимуть на звільненому місці нову багатоповерхівку.
- Найімовірніше, це буде звичайне комерційне житло, частка якого передаватиметься людям, які проживали раніше на цьому місці, - зазначив Попенко у коментарі Коротко про. – Щодо соціального житла, то його будівництво навряд чи відбуватиметься в Києві: важко уявити, що на таких ласих шматках землі будуватимуть "соціалку".
Вікторія Берещак вважає, що ми поки що не наблизились до реального втілення рішення, але можливі механізми розробляються.
- Поки говорити про соціальне житло на місці старих кварталів як масове явище точно зарано, але точкові кейси в найближчі роки мають місце, - підсумувала експертка. - Нагадаю, що ми маємо катастрофічний брак квадратних метрів, знищених ворогом, - цифра понад 90 млн квадратних метрів. І силу-силенну вимушених переселенців, для яких житлове питання стоїть руба.
А так модернізували "хрущовки" в естонському Тарту. Фото: tarktartu.ee
