Открытие рынка земли и дешевые кредиты: что может взвинтить цены на жилье
С другой стороны, возможный мировой финансовый кризис и экономические проблемы в Европе могут негативно сказаться на стоимости квартир в крупных городах. "КП" в Украине" вместе с экспертами разбиралась, как могут измениться цены на квадратные метры в ближайшем будущем.
Факторы роста цен
Открытие рынка земли
Президент Владимир Зеленский поручил правительству разработать законопроекты, которые запустят рынок сельхозземель. И если законопроекты появятся в ближайший месяц, то сам рынок откроют где-то через год. По крайней мере так видит процесс снятия моратория премьер-министр Алексей Гончарук.
- По поводу рынка земли, то президент говорил о принятии закона, а я говорю о запуске рынка - это во времени разведенные вещи. С моделью мы должны определиться сейчас - осенью, закон должен быть принят сейчас - осенью, но запущен рынок будет тогда, когда будет порядок в земельном кадастре и когда будут инструменты, которые позволят правительству создать условия для украинского фермера, - сказал премьер-министр.
По его словам, рынок откроют до лета 2020 года, общее кредитование в гривне будет дешевле, чем в современных условиях, и это даст возможность украинским фермерам брать кредиты по более низкой процентной ставке, чем сейчас.
По разным оценкам, сразу после открытия рынка в страну пойдут миллиарды долларов на скупку земли, а люди, которые продадут свои паи, начнут присматривать жилье в крупных городах. Эксперты говорят, что резкое увеличение спроса может существенно повысить цены.
Комментарий эксперта
- После снятия моратория на продажу сельскохозяйственных земель я жду большой бум на рынке недвижимости, - уверен руководитель аналитического отдела Forex Club Андрей Шевчишин. - Держатели паев, в основном из села, будут инвестировать деньги, полученные после продажи земли, в улучшение жилищных условий, покупку квартир, строительство и ремонты. Это спровоцирует как рост спроса, так и рост цен на стройматериалы и строительные услуги. Как следствие - цены на недвижимость могут прибавить 10-15% в короткий период времени после запуска рынка земли. При этом большой "навес" недвижимости, который имеется сейчас, будет абсорбирован. Либерализация рынка разрешительных документов для строительства и ужесточение ответственности строителей будут способствовать очищению рынка.
Рост экономики
Вторым фактором, который может толкнуть цены на квадратные метры вверх, должен стать ускоренный рост экономики и, как следствие этого, рост реальных доходов населения. В правительстве обещают, что экономика будет расти на 7% в год, и за ближайшие пять лет она вырастет на 40%.
Экономисты говорят, что если этот сценарий действительно будет реализован, то существенно вырастет не только экономика, но и доходы населения.
В крупных городах средние зарплаты будут еще выше, что отразится на ценах на квадратные метры. Как говорят эксперты, вместе с ростом доходов дорожает стоимость квадратных метров, а также аренда жилья.
Комментарий эксперта
- Если реальный ВВП вырастет за 5 лет на 40%, как объявил глава правительства, то наш долларовый ВВП вырастет в два раза - до 300 млрд к 2024 году, - говорит экономист Даниил Монин. - Это позволит поднять уровень зарплат до 800 долларов в среднем по стране.
Снижение кредитных ставок
Одним из первоочередных заданий для нового правительства Владимир Зеленский назвал необходимость снизить ставки по кредитам.
"Создание условий для снижения коммерческими банками кредитных ставок и доступности кредитования бизнеса и ипотеки - это очень важно. Срок - до 1 октября. Ответственные - премьер-министр Алексей Гончарук, министр финансов Оксана Маркарова и глава НБУ Яков Смолий", - сказал Зеленский.
Ранее на посту замглавы Офиса президента Алексей Гончарук заявил, что уже в 2020 году ставки по ипотечным кредитам снизятся до 12-13% годовых.
Правда, в Нацбанке говорят, что ставки пойдут вниз, но не так быстро. По словам директора департамента финансовой стабильности НБУ Виталия Ваврищука, стоимость ипотеки в Украине уже в следующем году может снизиться до 15-17%. А через два-три года могут дойти до озвученных президентом минимумов.
Если учесть, что сейчас кредитные ставки по ипотечным кредитам в Украине составляют около 20%, то уменьшение их в полтора раза может существенно разогреть рынок. Как говорят банкиры, при снижении процентной ставки по кредитам на 2% происходит рост обращений за ипотечными кредитами как минимум на 20%. То есть при снижении ставки в полтора раза количество ипотечных кредитов может вырасти минимум вдвое, что увеличит спрос на рынке жилья.
Факторы падения
Брексит и кризис в Европе
Одними из основных драйверов на рынке недвижимости в крупных украинских городах стали украинские заробитчане. За год они перечисляют в Украину около 14,5 млрд долларов, часть этих денег идет на улучшение жилищных условий их семей, которые остались на родине.
Авторитетное британское издание Financial Times сообщает, что "застройщики называют трудовых мигрантов одними из основных клиентов на жилье во многоэтажных жилых комплексах вокруг Львова. Жители Восточной и Южной Украины также не отстают от своих западных соседей и все чаще выезжают на работу за границу. Например, практически половина всех новых многоэтажных объектов на окраине Николаева финансируется трудовыми мигрантами".
Но ситуация может измениться. С одной стороны, многие европейские экономики входят в рецессию, а с другой стороны, Великобритания грозит выйти из ЕС без отступных. Из-за этого может пострадать и Украина. Если денежный ручеек от заробитчан сократится, то это неминуемо скажется на рынке недвижимости в Украине.
Комментарий эксперта
- В случае Брексита без сделки Европа лишится порядка 1,2 млн рабочих мест, - говорит Андрей Шевчишин. - Украина, для которой Европа является основным торговым партером, а еще местом заработка для гастарбайтеров, также неминуемо начнет испытывать проблемы.
Мировой финансовый кризис
Ну и наконец, пресловутый мировой финансовый кризис, о котором говорят все чаще, может задеть и нашу страну. Для Украины приближение кризиса означает падение цен на наш экспорт и отток "горячего" капитала из страны. Это все отразится на курсе гривны.
- Уже сейчас наблюдается негативная конъюнктура на мировых сырьевых рынках - падение цен на зерно, руду и металлы, - говорит Андрей Шевчишин. - Это будет сдерживать поступления иностранной валюты в страну. Торможение глобальной торговли и риски рецессии в мировой экономике давят на настроения инвесторов, которые ищут спасения капитала в золоте и долларе США, что ограничивает инвестиции в развивающиеся экономики, такие как Украина.
Все эти факторы могут негативно сказаться как на курсе гривны, так и на планах правительства чуть ли не удвоить темпы роста экономики. Однако кризис - это и возможность для вложения свободных средств.
Комментарий эксперта
- Во время кризиса падают цены на недвижимость, - говорит экономист Алексей Кущ. - Если у вас есть определенная сумма, то в случае падения цен можете попробовать купить квартиру у метро для последующей сдачи в аренду.
Р.S. По словам эксперта, сейчас очень сложно прогнозировать ситуацию в следующем году. С одной стороны, в последнее время происходит скупка офисных центров в Киеве инвестиционными компаниями с западным капиталом. Это говорит о том, что инвесторы ждут роста цен. С другой стороны, мировой кризис может перечеркнуть эти позитивные ожидания.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
Открытие рынка земли: что нужно для успеха
Когда будет запущена реформа, иностранцам разрешат покупать украинскую землю.
