Принцип домино: завалит ли "Аркада" рынок столичных новостроек
Банкротство банка "Аркада" скажется не только на банковском рынке страны, намного большие последствия это событие может отразиться на строительном рынке. Это уже второй крупный столичный застройщик, который не смог достроить все свои объекты и оставил инвесторов один на один с замороженными стройками. По рынку ползут слухи, что вот-вот может обанкротиться еще одна строительная компания. Даже если это и просто слухи, то никто не может в ближайшее время исключить вероятность новых громких банкротств. Первичный рынок жилья будет переживать резкий спад спроса из-за оттока потенциальных покупателей, а решение проблемы инвесторов может быть отложено в долгий ящик. Как избежать подобных ситуаций в дальнейшем?
"Укрбуд", "Аркада", кто следующий?
За последний год уже второй крупный столичный застройщик перестал выполнять свои обязательства перед инвесторами. Вслед за "Укрбудом", который обанкротился в конце прошлого года, в августе этого года такая же судьба постигла специализированый банк "Аркада", строивший десятки новых домов в Голосеевском и Дарницком районах столицы. Пострадали около 13 тысяч семей, которые деньги вложили, но свое жилье в ближайшее время не получат. Кроме того, проблемы могут возникнуть и у уже сданных домов этого застройщика.
- Нам повезло, наш дом сдали еще три года назад, - рассказывает киевлянин Андрей, который проживает в одном из домов ЖК "Патриотика". – На руках у жильцов есть документы о праве собственности. Правда, с инженерными сетями не все так гладко – часть из них до сих пор не передана монополистам. Только в конце прошлого года мы смогли перейти на прямые договоры по электроэнергии. По воде, канализации и теплу застройщик до сих пор не выполнил технические условия и ежегодно ЖЭК вынужден заключать временные договоры с монополистами. Сейчас у нас вовсю обсуждают идею создания ОСББ, но нерешенные проблемы с сетями, оставляют много вопросов, о том, как мы будем жить дальше.
Среди несданных домов от "Аркады" некоторые находятся в высокой степени готовности и инвесторы говорят о возможном самозаселении.
- Наш дом должен был быть сдан еще два с половиной года назад, - говорит инвестор Александр. – Насколько мне известно, его готовность составляет 95-98% - осталось установить индивидуальные счетчики воды и тепла, а также доделать какие-то мелочи. Прошлой зимой застройщик даже отапливал этот дом в холодное время года. Поэтому некоторые инвесторы предлагают заселяться в свои квартиры до зимы, чтобы мороз не испорти ремонт и уже по ходу дела решать вопросы о вводе дома в эксплуатацию.
Но есть на стройках "Аркады" дома, в которых построено всего несколько этажей и жильцы этих домов надеются на то, что власти как-то решат их проблему. Столичная власть в предвыборном порыве пока обещает инвесторам, что не оставит их один на один с их проблемой.
- "Киевгорстрой" проведет аудит по достройке жилых комплексов, - заявил мэр Киева Виталий Кличко. - По его результатам инвесторам будет предложен алгоритм завершения строительства жилых комплексов "Эврика", "Патриотика" и "Патриотика на озерах". Я уже дал соответствующее поручение и, надеюсь, через несколько месяцев мы получим более детальную информацию об этом.
Правда, через несколько месяцев местные выборы пройдут, и проблема инвесторов для городских властей может отойти на второй план. Кстати, сейчас по рынку ходят слухи о проблемах еще одного крупного застройщика, но чтоб не сеять панику, углубляться в эту тему мы не будем.
Принцип пирамиды
Экономисты давно говорят, что большинство украинских застройщиков превратились в пирамиды, которые при стечении ряда неблагоприятных факторов могут падать, как это произошло с "Укрбудом" и "Аркадой".
- Это системная проблема украинских застройщиков, многие из которых превратились в финансовые пирамиды,- поясняет экономист Алексей Кущ. – Когда компания начинает продавать дом на нулевом цикле – на этапе, когда у будущего дома есть только фундамент, то инвесторы хорошо раскупают высоколиквидные квартиры – одно и двухкомнатные. При этом менее популярные трех и четырехкомнатные квартиры застройщику приходится выставлять или ближе к сдаче дома, или после его ввода в эксплуатацию. Для завершения строительства текущего дома, застройщику приходится выставлять в продажу новые объекты и пускать деньги собранные с продажи следующего дома на достройку текущего объекта. Со последующими домами получается тоже самое. В итоге, выстраивается этакая неустойчивая конструкция - пирамида, которая стоит на одной из вершин, а ее основание обращено вверх.
По словам эксперта, такая схема может долгое время работать при двух условиях – увеличении спроса или росте стоимости квадратного метра.
- С 2014 года цены на недвижимость находятся в так называемом боковом тренде, когда стоимость квадратного метра незначительно колебалась в небольшом диапазоне, - продолжает Алексей Кущ. – То есть, роста цены мы не видели. А тут еще и резкое укрепление гривны, которое мы наблюдали в конце прошлого года, сыграло против застройщиков. Дело в том, что деньги на покупку жилья граждане привыкли держать в валюте. После того, как доллар подешевел на 15%, настолько же уменьшился эквивалент их долларовых заначек. Это серьезно остудило спрос на недвижимость на первичном рынке. Оба этих фактора и привели к тому, что строительный пузырь "Аркады" лопнул.
По словам эксперта, вина за то, что "Аркада" обанкротилась, лежит, как на Нацбанке, провалившем банковский надзор за финучреждением, так и на столичной власти, которая допустила возможность того, что надежный ранее застройщик стал банкротом.
Кейс "Аркады" показал, что эффективных механизмов контроля за использованием средств застройщика нет. И даже репутация надежной компании и наличие разрешительной документации на строящиеся объекты, не может гарантировать инвестору, что его деньги пойдут именно на достройку его квартиры, а не будут потрачены, на строительство другого дома.
Что на рынке
Эксперты говорят, что банкротства "Укрбуда" и "Аркады" довольно сильно подкосили рынок новостроев в столице.
- Долгое время первичный рынок по количеству сделок отставал от вторичного, - поясняет аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий. – Но в период с 2017 до начала 2019 года ситуация изменилась и уже количество сделок на первичном рынке стало на 20-25% превышать вторичку. Этому способствовало то, что застройщики относительно быстро сдавали объекты на любой кошелек. Но ситуацию испортил "Укрбуд", после банкротства которого люди начали бояться покупать жилье на первичном рынке. Теперешняя ситуация с "Аркадой" еще сильнее убедит потенциальных покупателей смотреть в сторону вторичного рынка.
По словам эксперта, сейчас после банкротства "Аркады" около 50% людей, которые планировали делать инвестиции в первичное жилье, уже переключились на вторичный рынок. То есть, спрос на первичном рынке серьезно сократится, что может привести к финансовым проблемам и у других строительных компаний.
- Думаю, что распределение покупателей на первичном рынке до банкротства "Аркады" было 40% на 60%, - говорит экономист Алексей Кущ. – Большая часть – это были люди, которые пытались улучшить свои жилищные условия, а 40% - это спекулянты, которые зарабатывали на росте стоимости жилья. Думаю, что как минимум половина из тех, кто покупал квартиру для себя, после этого надолго забудут про рисковые инвестиции в жилье, в тоже время спекулянты, скорее всего, останутся на рынке "первички". То есть, спрос на новое жилье упадет, но не до нуля.
ВОПРОС РЕБРОМ
Как обезопасить инвесторов
Пока власти думают, что делать с замороженными стройками "Аркады", эксперты рассказывают, как обезопасить инвесторов от подобных ситуаций в будущем.
- В первую очередь, нужно понимать, что сложившаяся непрозрачная ситуация с выделением земельных участков и без согласования с жителями ближайших районов, выгодна местной власти, - продолжает Алексей Кущ. – В городах сейчас нет системной модели оценки строительных рисков. Власть не отслеживает динамику той или иной стройки, какие судебные споры идут вокруг того или иного жилого комплекса, какие экологические или социальные риски имеются у того или иного объекта строительства. Для того, чтобы исправить ситуацию, я бы предложил полностью перезагрузить модель рынка первичной недвижимости. Во-первых, нужно отказаться от коррупционной схемы предоставления земли застройщику в аренду – она должна передаваться ему, а после окончания стройки – ОСББ или любой другой организации, которую создадут жители этого дома. Во-вторых, нужно перейти от продажи воздуха, в виде имущественных прав, как это происходит сегодня, к продаже готового жилья. Пусть банки кредитуют застройщика, а не покупателя. В-третьих, нужно создать электронный генплан города и его зонирования. Это нужно для того, чтобы каждый житель мог увидеть статус любого земельного участка, перспективу по его продаже, его целевое назначение, а так же ограничения, которые могут быть наложены при строительстве того или иного здания на нем.
По словам эксперта, только такой мониторинг ситуации в реальном времени может хоть как-то навести порядок в сфере застройки крупных украинских городов.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
Ипотека от Зеленского: 10% годовых – много это или мало
